저당권 근저당권 차이, 표로 쉽게 비교하기

부동산을 담보로 대출을 받을 때 '저당권'과 '근저당권'이라는 용어가 종종 등장합니다. 겉보기에는 비슷해 보이지만, 실제로는 법적 구조와 효력에서 차이가 존재합니다. 이 글에서는 저당권 근저당권 차이를 중심으로 각각의 개념과 주요 특징을 쉽게 설명해드리겠습니다.

저당권이란?

저당권은 채권자가 채무자 또는 제삼자가 제공한 부동산에 대해 점유를 이전하지 않고도 채무불이행 시 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 제도는 민법 제356조에 근거하며, 주로 확정된 금액의 채무를 담보할 때 사용됩니다.

저당권(抵當權)은 다음과 같은 한자로 이루어져 있습니다.

• 抵(막을 저): 대항하다, 막다, 저지하다라는 뜻을 가집니다. 채무 불이행에 대비하여 채권자의 권리를 보장하기 위한 '방어 수단'이라는 의미가 담겨 있습니다.
• 當(마땅할 당): 마땅히 책임져야 할, 또는 해당 상황에 대응하는 것을 뜻합니다. 담보로 설정된 재산에 대해 채무가 발생했을 경우 그 재산으로 책임을 지는 개념을 나타냅니다.
• 權(권세 권): 권리, 권한을 뜻하는 글자로, 여기서는 채권자가 채무 불이행 시 담보물을 통해 우선변제를 받을 수 있는 법적 권한을 의미합니다.

정리하면 저당권(抵當權)은 '책임을 지는 재산을 통해 권리를 행사할 수 있도록 설정된 제도'로, 채권자에게 법적 우선권을 부여하는 구조를 말합니다. 점유권은 넘기지 않지만, 그 부동산의 가치 일부에 대해 권리를 가지게 되는 셈입니다. 즉, 저당은 책임을 담보로 미리 설정해 두는 제도라 볼 수 있습니다.

흔히, 부동산은 저당권의 대상이 되는 재산입니다.

근저당권이란?

우선 근저당권(根抵當權)도 한자어이므로 각 글자의 뜻을 나누어 설명드리겠습니다.

• 根(뿌리 근): 어떤 것의 시작이나 근본, 기초를 의미합니다. 여기서는 채권의 '기초적인 범위'를 의미하며, 장래에 발생할 수 있는 불특정 채권까지 포함하는 근거가 된다는 뜻입니다.
• 抵(막을 저): 앞에서 설명한 것처럼, 대항하거나 저지한다는 뜻이 있습니다. 채무 불이행에 대비해 담보로 설정된다는 의미입니다.
• 當(마땅할 당): 책임, 당연함, 맞당함을 뜻합니다. 특정한 상황에서 일정한 권리나 책임이 따른다는 의미입니다.
• 權(권세 권): 권리나 힘을 의미하며, 법적으로 정당하게 행사할 수 있는 권한을 나타냅니다.

근저당권은 저당권의 한 형태로, 아직 확정되지 않은 채권을 일정 한도 내에서 담보하기 위해 설정하는 제도입니다. 장래의 거래에서 발생할 수 있는 여러 채권을 포괄적으로 담보할 수 있는 것이 특징입니다. 민법 제357조에 명시되어 있으며, 특히 금융기관에서는 거의 대부분 근저당권을 이용합니다.

이 제도는 반복 거래나 장기간 대출 등에 유리한 방식으로, 예를 들어 마이너스 통장 개설이나 한도 대출에서 자주 활용됩니다.

근저당권의 예시로는 마이너스 통장이 있습니다.

저당권 근저당권 차이

두 권리의 차이를 가장 잘 보여주는 부분은 담보하는 채권의 범위와 효력입니다. 저당권은 확정된 채권에만 적용되지만, 근저당권은 미확정의 장래 채권까지 포함할 수 있습니다. 또한, 변제와 등기 방식에서도 구조적 차이가 나타납니다.

구분	저당권	근저당권
담보 대상	확정된 특정 채권	장래의 불특정 다수 채권
채권 소멸 시	채권 소멸과 함께 저당권도 소멸	결산 시점까지 유효
등기 금액	실제 채권액 기재	채권 최고액만 기재
변제 효과	변제 즉시 권리 종료	변제해도 최고액 내에서 반복 사용 가능

 

이러한 차이는 대출자의 필요와 거래의 형태에 따라 적합한 제도를 선택할 수 있도록 돕는 기준이 될 수 있습니다.

더욱 쉬운 이해를 위해 저당권과 근저당권의 예시를 들어 이해해 보겠습니다.

 

먼저, 저당권의 예시부터 살펴보겠습니다.

상황: 철수 씨는 자동차 수입 사업을 위해 단기 자금을 2억 원 필요로 합니다.
내용: 그는 은행에서 2억 원을 대출받고, 본인 명의의 3억 원 상당 아파트에 저당권을 설정합니다.
포인트: 대출금 2억 원은 확정된 단일 채권이며, 이 금액이 변제되면 저당권은 자동으로 소멸됩니다. 은행도 이 외의 금액을 요구할 수 없습니다.

 

이번에는 근저당권의 예를 들어보겠습니다.

상황: 민정 씨는 카페를 운영하며 향후 3년간 운영자금을 유동적으로 활용하고자 합니다.
내용: 그녀는 은행과 거래하면서 최대 1억 원까지 빌릴 수 있는 조건으로 근저당권을 설정합니다. 처음에는 3천만 원을 빌렸다가, 갚고 나서 다시 5천만 원을 빌리는 식으로 사용합니다.
포인트: 근저당권은 총액이 1억 원을 넘지 않는 범위 내에서 여러 번 대출이 가능하고, 채무가 모두 정산된 후에야 말소가 가능합니다.

마치면서

저당권과 근저당권은 모두 채권자가 채무자에 대해 담보를 설정할 수 있는 수단입니다. 다만, 적용 대상과 효력 면에서 뚜렷한 차이가 있기 때문에 부동산 거래나 금융 계약을 앞두고 있다면 미리 그 구조를 이해해 두는 것이 도움이 될 수 있습니다. 특히 근저당권은 실무에서 자주 사용되는 형태인 만큼, 정확한 이해가 필요해 보입니다.

 

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